Απαλλαγή από Κοινόχρηστα Θέρμανσης: Πώς γίνεται;

Τα κοινόχρηστα θέρμανσης αποτελούν ένα σημαντικό κόστος για τους ενοίκους πολυκατοικιών και δεν είναι λίγοι αυτοί που ψάχνουν τρόπους απαλλαγής. Δυστυχώς, η εξαίρεση ενός διαμερίσματος από τα κοινόχρηστα θέρμανσης χρειάζεται συγκεκριμένες προϋποθέσεις και σε καμία περίπτωση δεν αποτελεί μία εύκολη και απλή διαδικασία. 

Σε αυτό το άρθρο θα δούμε πώς μπορείτε να απαλλαγείτε από τα κοινόχρηστα θέρμανσης, ποιες είναι οι απαιτήσεις, τα κριτήρια απαλλαγής, οι προϋποθέσεις αλλά και τι ισχύει για τα κλειστά διαμερίσματα. 

Ας τα δούμε όμως ένα-ένα αναλυτικά. 

Τι είναι τα κοινόχρηστα θέρμανσης;

Τα κοινόχρηστα θέρμανσης αναφέρονται στα έξοδα που σχετίζονται με την κεντρική θέρμανση ενός κτιρίου ή μιας πολυκατοικίας, τα οποία κατανέμονται σε όλους τους κατοίκους του.

Τα έξοδα για τα κοινόχρηστα θέρμανσης καθορίζονται κυρίως βάσει της κατανάλωσης ή αν δεν υπάρχουν ατομικοί μετρητές η χρέωση γίνεται αναλογικά. Εκτός όμως από τα έξοδα πετρελαίου θέρμανσης ή φυσικού αερίου στα κοινόχρηστα θέρμανσης, πληρώνουμε και τα κόστη που αφορούν τη συντήρηση του κεντρικού συστήματος θέρμανσης και τις επισκευές στο λέβητα, στις σωληνώσεις ή στα καλοριφέρ της πολυκατοικίας. Αυτά είναι που συμπεριλαμβάνονται και στο πάγιο θέρμανσης. 

Τι είναι το πάγιο θέρμανσης;

Το πάγιο θέρμανσης είναι μια σταθερή χρέωση που επιβάλλεται σε κάθε διαμέρισμα της πολυκατοικίας, ανεξαρτήτως της πραγματικής κατανάλωσης. Αυτή η χρέωση είναι σταθερή και δεν αλλάζει ανάλογα με τη θέρμανση που θα καταναλώσει κάθε διαμέρισμα.

Το πάγιο θέρμανσης συνήθως χρησιμοποιείται για να καλύψει τα κοινόχρηστα έξοδα που σχετίζονται με τη συντήρηση, τον εξοπλισμό και την λειτουργία του κεντρικού συστήματος θέρμανσης και αποτελεί μέρος της συνολικής χρέωσης που πληρώνουν οι κάτοικοι για τη θέρμανση της πολυκατοικίας. 

Όπως καταλαβαίνουμε, οι ένοικοι της πολυκατοικίας δεν έχουν τον έλεγχο αυτής της σταθερής χρέωσης, καθώς καθορίζεται από το διαχειριστή ή την ένωση ιδιοκτητών. Το μόνο που μπορούν να κάνουν οι ένοικοι είναι να υποστηρίξουν τη δίκαιη κατανομή των δαπανών.

Στόχος του παγίου θέρμανσης είναι να διασφαλίσει ότι οι υπηρεσίες θέρμανσης παραμένουν αξιόπιστες και αποτελεσματικές, ενώ παράλληλα, το πάγιο θέρμανσης  κατανέμει το κόστος δίκαια μεταξύ των κατοίκων, ανεξάρτητα από την ατομική τους χρήση στη θέρμανση.

Πως υπολογίζονται τα κοινόχρηστα και το πάγιο θέρμανσης;

Τα κοινόχρηστα θέρμανσης σε πολυκατοικίες με κεντρική θέρμανση υπολογίζονται κυρίως βάσει του μεγέθους του διαμερίσματος καθώς από τα τετραγωνικά προκύπτουν και τα χιλιοστά συμμετοχής. Βέβαια, ο αριθμός των διαμερισμάτων, η κατανάλωση και οι επισκευές συνυπολογίζονται στην τελική δαπάνη. 

Όσον αφορά τις πολυκατοικίες με αυτόνομη θέρμανση (ωρομετρητές), τα χιλιοστά συμμετοχής διαφέρουν ανά διαμέρισμα διότι υπολογίζονται σύμφωνα με τις ώρες κατανάλωσης και την αξία των καυσίμων. 

Για τον υπολογισμό του κόστους θέρμανσης στις πολυκατοικίες με αυτόνομη θέρμανση χρησιμοποιείται ο μαθηματικός τύπος: 

Π (%) = [fi x εi + (1 – Σ(fi x εi) x (εi x ωi)/(Σ (εi x ωi))] x 100.

Όπου:

• • Π (%) είναι το ποσοστό συμμετοχής κάθε διαμερίσματος στο κόστος πετρελαίου (όπου και Π)
  • Τα fi και εi είναι σταθεροί συντελεστές που βρίσκονται στον πίνακα κατανομής δαπανών που συνέταξε ο μηχανικός για την οικοδομή και αφορούν τα εξής: 
    • Το εi είναι ένας συντελεστής επιβάρυνσης που αφορά την απώλεια θέρμανσης και υπολογίζεται από την εξίσωση εi=Qi/ΣQi
      • όπου Qi oι απώλειες του διαμερίσματος i και ΣQi οι συνολικές απώλειες της πολυκατοικίας 
      • Από την πράξη εi x fi προκύπτει το πάγιο θέρμανσης
  • ωi είναι η ένδειξη του ωρομετρητή (σε ώρες) για το διαμέρισμα i.
  • Το fi είναι ένας συντελεστής που αφορά την ιδιοκτησία και προκύπτει από την πράξη:
    • fi = ω – ( x + y + z )
      • Οι συντελεστές x & y αφορούν κεντρικές σωληνώσεις, το εμβαδόν του διαμερίσματος και την παράπλευρη επιφάνεια της ιδιοκτησίας χωρίς οροφή και δάπεδο αντίστοιχα.

Για παράδειγμα:

• • • • x=0 αν για περισσότερα από τα 2/3 των σωμάτων του διαμερίσματος περνούν κεντρικές σωληνώσεις 
      • y=0.08 αν το εμβαδόν είναι από 40m² μέχρι 74.99m²
      • το z προκύπτει από τον τύπο σf= Fεξi / Fπαρi, όπου: 
        • το Fεξi αντιστοιχεί στην εξωτερική παράπλευρη επιφάνεια 
        • το Fπαρi αντιστοιχεί στη συνολική παράπλευρη επιφάνεια 

Σύμφωνα με το Προεδρικό Διάταγμα του 1985 κάθε διαμέρισμα είναι υποχρεωμένο να συμμετέχει στην αγορά των καυσίμων είτε χρησιμοποιήσει θέρμανση, είτε όχι. 

💡 Το ποσό με το οποίο θα συμμετέχει το κάθε διαμέρισμα διαφέρει λόγω του παγίου που προκύπτει από τον παραπάνω τύπο. 

Ποιες είναι οι προϋποθέσεις απαλλαγής από τα κοινόχρηστα θέρμανσης;

Οι προϋποθέσεις απαλλαγής από τα κοινόχρηστα θέρμανσης είναι πολύπλοκες, η διαδικασία είναι απαιτητική και πολλές φορές μπορεί να διαφέρει ανάλογα με τους κανονισμούς της διαχείρισης της πολυκατοικίας. 

Σε γενικές γραμμές, οι προϋποθέσεις για εξαίρεση ενός διαμερίσματος από τα κοινόχρηστα θέρμανσης περιλαμβάνουν τα εξής:

• Έγκριση από τη γενική συνέλευση
• Εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης
• Απόδειξη της βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης από το νέο σύστημα θέρμανσης
• Πλήρης αποσύνδεση του ακινήτου
• Επαλήθευση της αποσύνδεσης από τον διαχειριστή 
• Συμμόρφωση με τις νομικές απαιτήσεις

• Έγκριση της γενικής συνέλευσης

Στις περισσότερες πολυκατοικίες η απόφαση απαλλαγής από την κεντρική θέρμανση απαιτεί έγκριση από τη γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών. Η συνέλευση μπορεί να ψηφίσει για το αν θα συμφωνήσει στην απαλλαγή με βάση την υποβληθείσα πρόταση και τα αποδεικτικά στοιχεία για τη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης.

• Εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης

Μία βασική προϋπόθεση για την εξαίρεση ενός διαμερίσματος από την κεντρική θέρμανση είναι η εγκατάσταση ενός πλήρως λειτουργικού και αυτόνομου συστήματος θέρμανσης εντός του συγκεκριμένου διαμερίσματος. Το σύστημα αυτό θα πρέπει να είναι ικανό να παρέχει επαρκή θέρμανση στο ακίνητο αυτόνομα. 

Άρα, η αίτηση για απαλλαγή από την κεντρική θέρμανση με σκοπό την θέρμανση του διαμερίσματος με συμπληρωματικά σώματα και κλιματιστικό δεν θα γίνει αποδεκτή. 

• Βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης

Το νέο αυτόνομο σύστημα θέρμανσης που θα εγκατασταθεί θα πρέπει αποδεδειγμένα να βελτιώνει την ενεργειακή απόδοση του κτιρίου. 

Οι βελτιώσεις ενεργειακής απόδοσης αποσκοπούν στη χρήση λιγότερης ενέργειας για θέρμανση, ενώ παράλληλα επιτυγχάνεται το επιθυμητό επίπεδο ζεστασιάς και άνεσης.

Η βελτίωση αυτή συχνά αξιολογείται και επαληθεύεται από τον διαχειριστή του κτιρίου και από ειδικούς.

• Πλήρης αποσύνδεση

Το ακίνητο που ζητά απαλλαγή πρέπει να υποστεί πλήρη αποσύνδεση από το κεντρικό σύστημα θέρμανσης της πολυκατοικίας. Αυτό περιλαμβάνει την απομόνωση των σωληνώσεων που ήταν προηγουμένως συνδεδεμένες με το κεντρικό σύστημα.

Δεν είναι λίγες οι φορές που ζητάται απαλλαγή από την κεντρική θέρμανση αλλά στην ουσία δεν γίνεται αποσύνδεση! 

❓Ο λόγος;  η απαλλαγή από τις οικονομικές υποχρεώσεις προς τη διαχείριση χωρίς πραγματική πρόθεση αυτόνομης θέρμανσης.

• Επαλήθευση από τον διαχειριστή του κτιρίου & από ειδικούς

Ο διαχειριστής του κτιρίου αλλά και οι ειδικοί επαληθεύουν τις παραπάνω ενέργειες. Ο διαχειριστής είναι υπεύθυνος να διασφαλίσει ότι η αποσύνδεση και η εγκατάσταση του νέου συστήματος θέρμανσης θα ενισχύσει πραγματικά την ενεργειακή απόδοση.

• Νομοθεσία για αποκοπή από κεντρική θέρμανση

Η απαλλαγή από την κεντρική θέρμανση διέπεται από ειδική νομοθεσία και κανονισμούς.

Το νομικό πλαίσιο που σχετίζεται με την αποσύνδεση από τα συστήματα κεντρικής θέρμανσης περιλαμβάνει τα ακόλουθα βασικά σημεία:

Προεδρικό Διάταγμα 420/1987: Το εν λόγω διάταγμα αποτελεί θεμελιώδες κομμάτι της νομοθεσίας που διέπει την κεντρική θέρμανση στην Ελλάδα. Περιγράφει διάφορες πτυχές των συστημάτων κεντρικής θέρμανσης, συμπεριλαμβανομένων των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων των ιδιοκτητών ακινήτων και των συνιδιοκτητών σε πολυκατοικίες.

Για τους κανονισμούς και τη νομοθεσία σχετικά με τα κοινόχρηστα πολυκατοικιών διαβάστε το άρθρο:

📌  “Κοινόχρηστα Πολυκατοικιών: Κανονισμοί και Νομοθεσία”

Εξαιρούνται από τα κοινόχρηστα θέρμανσης τα κλειστά διαμερίσματα;

Οι κανονισμοί σχετικά με τα συστήματα κεντρικής θέρμανσης και την απαλλαγή από τις χρεώσεις θέρμανσης, όπως αυτοί που περιγράφονται στο Προεδρικό Διάταγμα 420/1987, ισχύουν γενικά τόσο για τα ακίνητα που κατοικούνται όσο και για τα κλειστά διαμερίσματα. 

Οι κανονισμοί αυτοί αποσκοπούν στη διασφάλιση της δίκαιης κατανομής των δαπανών θέρμανσης και στην ενθάρρυνση της βελτίωσης της ενεργειακής απόδοσης σε όλο το κτίριο.

Τα κλειστά διαμερίσματα, όπως και τα ανοικτά διαμερίσματα, υπόκεινται στο ίδιο νομικό πλαίσιο. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες κλειστών διαμερισμάτων υποχρεούνται να συμμορφωθούν με τους όρους και τις διαδικασίες που ορίζει το διάταγμα εάν επιθυμούν να αποσυνδεθούν από το σύστημα κεντρικής θέρμανσης. 

Αυτό που συνήθως αλλάζει είναι το ποσό που καλείται να πληρώσει ο ιδιοκτήτης του κλειστού διαμερίσματος, κι αυτο γιατί υπάρχει διαφορά ανά τύπο θέρμανσης. Στην αυτόνομη θέρμανση συνήθως ο ιδιοκτήτης πληρώνει μόνο το πάγιο της θέρμανσης, ενώ στις πολυκατοικίες με κεντρική θέρμανση επιβαρύνεται με όλο το ποσό. 

Πλεονεκτήματα απαλλαγής από τα κοινόχρηστα θέρμανσης

Τα πλεονεκτήματα της απαλλαγής από τα κοινόχρηστα έξοδα θέρμανσης είναι αρκετά σημαντικά. Ας δούμε τα πιο σημαντικά:

• Εξοικονόμηση κόστους

Ένα από τα βασικά πλεονεκτήματα της απαλλαγής από τα κοινόχρηστα θέρμανσης είναι η εξοικονόμηση χρημάτων. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που απαλλάσσονται από τα κοινόχρηστα έξοδα θέρμανσης δεν χρειάζεται πλέον να πληρώνουν για τη συντήρηση και λειτουργία του συστήματος κεντρικής θέρμανσης, γεγονός που μπορεί να αποτελέσει σημαντική οικονομική ελάφρυνση.

• Έλεγχος του κόστους θέρμανσης

Με ένα αυτόνομο σύστημα θέρμανσης, οι ιδιοκτήτες έχουν μεγαλύτερο έλεγχο του κόστους θέρμανσης. Μπορούν να προσαρμόζουν τις ρυθμίσεις θέρμανσης σύμφωνα με τις προτιμήσεις τους, παίρνοντας μάλλον χαμηλότερους λογαριασμούς ρεύματος.

• Ενεργειακή απόδοση

Η απαλλαγή από τα κοινόχρηστα απαιτεί από τους ιδιοκτήτες ακινήτων να επενδύσουν σε ενεργειακά αποδοτικά συστήματα θέρμανσης. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε μειωμένη κατανάλωση ενέργειας, χαμηλότερες εκπομπές αερίων και σε ένα πιο φιλικό προς το περιβάλλον ακίνητο.

• Άνεση και ευκολία

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων με αυτόνομα συστήματα θέρμανσης έχουν μεγαλύτερο έλεγχο της άνεσης των εσωτερικών τους χώρων. Μπορούν να προσαρμόζουν τα επίπεδα θέρμανσης στις προτιμήσεις και τα προγράμματά τους, ενισχύοντας τη συνολική άνεση.

Μειονεκτήματα απαλλαγής από τα κοινόχρηστα θέρμανσης

Η απαλλαγή από τα κοινόχρηστα έξοδα θέρμανσης ενώ προσφέρει πλεονεκτήματα, μπορεί επίσης να συνοδεύεται από ορισμένα μειονεκτήματα για τους ιδιοκτήτες ακινήτων:

• Προκαταβολικά κόστη

Η εγκατάσταση ενός αυτόνομου συστήματος θέρμανσης συνεπάγεται σημαντικό αρχικό κόστος. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να είναι προετοιμασμένοι να επενδύσουν στην αρχική ρύθμιση και εγκατάσταση.

• Συντήρηση και επισκευές 

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι υπεύθυνοι για τη συντήρηση και τις επισκευές των αυτόνομων συστημάτων θέρμανσης. Αυτό περιλαμβάνει την περιοδική συντήρηση και την αντιμετώπιση βλαβών.

• Απομόνωση από το κεντρικό σύστημα

Η αποσύνδεση από το κεντρικό σύστημα θέρμανσης σημαίνει ότι το ακίνητο δεν θα επωφελείται πλέον από καμια κοινή υποδομή θέρμανσης. Σε περιπτώσεις αναβαθμίσεων ή βελτιώσεων του κεντρικού συστήματος, τα εξαιρούμενα ακίνητα δεν θα λαμβάνουν αυτά τα οφέλη.

• Έγκριση γενικής συνέλευσης: 

Η λήψη έγκρισης από τη γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών μπορεί να είναι μια δύσκολη και χρονοβόρα διαδικασία. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορεί να αντιμετωπίσουν αντίσταση ή διαφωνία από άλλους συνιδιοκτήτες, γεγονός που μπορεί να καθυστερήσει τη διαδικασία απαλλαγής.

Οπλισμένοι με γνώσεις σχετικά με τις τις διαδικασίες απαλλαγής από τα τα κοινόχρηστα θέρμανσης, είδαμε πως οι απαιτήσεις είναι υψηλές και η απαλλαγή είναι δύσκολη, μιας και βασίζεται σε έναν συνδυασμό παραγόντων.