Καταστατικό Πολυκατοικίας: Ποιος είναι ο κανονισμός της διαχείρισης πολυκατοικίας;

Η ζωή στην πολυκατοικία δεν είναι πάντα εύκολη υπόθεση. Οι γειτονιές αλλάζουν, μα αυτό που δεν αλλάζει ποτέ είναι το ότι η ομαλή συμβίωση με τους γείτονες αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση, έτσι ώστε να μπορείς να απολαμβάνεις το σπίτι σου χωρίς περιττές εντάσεις. 

Καθημερινά, όμως, τα ζητήματα που προκύπτουν, είναι δύσκολο να ρυθμιστούν αποκλειστικά και μόνο με οδηγό την καλή διάθεση και τη συνεννόηση. 

Για αυτό, υπάρχει το καταστατικό.

Οι ιδιοκτήτες και οι ένοικοι μιας πολυκατοικίας οφείλουν να γνωρίζουν το περιεχόμενό του και να ακολουθούν τις προβλέψεις του. Αν αυτό συμβαίνει, δημιουργείται μια καλή βάση για την οικοδόμηση μιας ομαλής συμβίωσης ανάμεσα στους κατοίκους. 

Πάμε να δούμε μαζί, τι είναι το καταστατικό, ποιος είναι ο σκοπός του και γιατί είναι τόσο σημαντικό να τηρείται!

Τι είναι το καταστατικό της πολυκατοικίας;

Το καταστατικό είναι ένα έγγραφο που καθορίζει τους κανόνες, τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα των ιδιοκτητών ή ενοικιαστών σε μία πολυκατοικία. Συγκροτείται, συνήθως, σε κτίρια με πολλά διαμερίσματα όπου οι διάφοροι κάτοικοι μοιράζονται κοινούς χώρους και υποδομές. Δεσμεύει τους ιδιοκτήτες, αλλά και οι ενοικιαστές, με το συμφωνητικό μίσθωσης που υπογράφουν με τον ιδιοκτήτη, δεσμεύονται αυτόματα να τηρήσουν και οι ίδιοι το καταστατικό της πολυκατοικίας.

Συνήθως, προβλέπει τα εξής σημεία:

•   Σκοπό και Αντικείμενο: Περιγράφει τη χρήση του κτιρίου, τις εγκαταστάσεις και τους κοινόχρηστους χώρους (ασανσέρ, σκάλες, χώρους πρασίνου κλπ).
•   Δικαιώματα και Υποχρεώσεις των Ιδιοκτητών: Καθορίζει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών και των ενοίκων των διαμερισμάτων.
•   Συνέλευση Ιδιοκτητών: Καθορίζει πώς και πότε οι ιδιοκτήτες θα συνέρχονται για να λαμβάνουν αποφάσεις σχετικά με τα κοινά θέματα του κτιρίου.
•   Διαχείριση: Καθορίζει πώς εκλέγεται ο/η διαχειριστής/στρια και τον τρόπο με τον οποίο λειτουργεί η διαχείριση του κτιρίου.
•   Οικονομικά Θέματα: Περιγράφει τον τρόπο με τον οποίο διευθετούνται τα θέματα οικονομικής φύσης, όπως η πληρωμή των κοινοχρήστων, οι δαπάνες για επιδιορθώσεις κτλ.
•   Διαδικασίες για την Αλλαγή του Καταστατικού: Προβλέπει τις διαδικασίες που πρέπει να ακολουθηθούν, σε περίπτωση που υπάρξει συμφωνία για την τροποποίηση του καταστατικού.

Ποιος είναι ο σκοπός του καταστατικού;

Στην ουσία, ο σκοπός του καταστατικού είναι η ρύθμιση όλων αυτών των ζητημάτων και μικροπραγμάτων που είτε δεν ρυθμίζει η νομοθεσία, είτε είναι δύσκολο να λυθούν αν δεν υπάρχει μια στοιχειώδης κοινή συμφωνία. 

Παραδείγματος χάρη, τέτοια ζητήματα είναι το βάψιμο της πρόσοψης της πολυκατοικίας, η τοποθέτηση κεραίας ή ηλιακού θερμοσίφωνα στην ταράτσα, οι επισκευές σε κοινόχρηστους χώρους, η ασφάλεια, η θέρμανση, ή το τι γίνεται στην περίπτωση που κάποιος ιδιοκτήτης ή ένοικος δεν εξοφλεί τα κοινόχρηστα.

Διαβάζοντας το καταστατικό της πολυκατοικίας μπορείς να ενημερωθείς για τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις σου, να μάθεις λεπτομέρειες για τη λήψη αποφάσεων, και τη γενικότερη διαχείριση ή και για το πότε διεξάγονται οι γενικές συνελεύσεις της πολυκατοικίας.

Καταλαβαίνουμε πως όλα αυτά ίσως φαίνονται βαρετά ή ανούσια, αλλά πίστεψέ μας· έχουν μεγαλύτερη σημασία από όσο νομίζεις.

Πότε συντάσσεται το καταστατικό μιας πολυκατοικίας;

Η διαμόρφωση του καταστατικού πραγματοποιείται συνήθως πριν την ανέγερση της πολυκατοικίας με την παρουσία των οικοπεδούχων ή των κατασκευαστών της.

Το καταστατικό ενσωματώνεται στην πράξη σύστασης της οριζόντιας ιδιοκτησίας, δηλαδή στο συμβόλαιο που περιγράφει τα διαμερίσματα που θα δημιουργηθούν. Αν, για οποιοδήποτε λόγο, το καταστατικό δεν είχε συνταχθεί κατά την ανέγερση, τότε η συγκρότησή του γίνεται με τη συμφωνία όλων των ιδιοκτητών ή μέσω δικαστηρίου. 

Το περιεχόμενο του καταστατικού κοινοποιείται σε συμβολαιογράφο και στη συνέχεια υπογράφεται υποχρεωτικά από όλους τους ιδιοκτήτες.

Μπορεί να αλλάξει το καταστατικό της πολυκατοικίας;

Αλλαγές στον κανονισμό της πολυκατοικίας μπορούν να γίνουν, αλλά μόνο αν υπάρχει βάσιμος λόγος. Η διαδικασία προβλέπεται κατά τη σύνταξη του εκάστοτε καταστατικού και απαραίτητη προϋπόθεση για την πραγματοποίηση οποιασδήποτε αλλαγής είναι η ομόφωνη συμφωνία όλων των ιδιοκτητών.

Είναι το καταστατικό της πολυκατοικίας ισχυρότερο από τις προβλέψεις του νόμου;

Όχι, σε καμία περίπτωση. Εφόσον η νομοθεσία προβλέπει διαφορετική ρύθμιση ενός ζητήματος που περιγράφεται επίσης στο καταστατικό, τότε η πρόβλεψη του νόμου υπερισχύει.  

Γιατί είναι τόσο σημαντικό να υπάρχει και να τηρείται το καταστατικό της πολυκατοικίας;

Όπως είδαμε παραπάνω, το καταστατικό της πολυκατοικίας ρυθμίζει ζητήματα τα οποία αν έμεναν αρρύθμιστα, θα δυσκόλευαν κατά πολύ την καθημερινότητά σου όντας ένοικος ή ιδιοκτήτης ενός σπιτιού. 

Η πιο σημαντική του αποστολή είναι η αναλυτική πρόβλεψη όλων των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων των κατοίκων, έτσι ώστε να αποφεύγονται οι παρεξηγήσεις και να αποφεύγονται οι διαφωνίες που συνήθως προκύπτουν από την ασάφεια που συνοδεύει τη διαχείριση διαφόρων θεμάτων. 

Οι συγκεκριμένοι κανόνες προσφέρουν επίσης άμεσες και συγκεκριμένες λύσεις. 

💡 Όπως και να ‘χει, πρωταρχικός στόχος για κάθε πολυκατοικία είναι η δημιουργία μιας ευχάριστης και ασφαλούς κοινότητας για όλους και όλες. Για αυτό, υπάρχει το καταστατικό.